Jonge huizenkopers sloegen hun slag zonder overdrachtsbelasting – en de prijzen rezen de pan uit




De woningmarkt is de afgelopen maanden flink opgeschud door de nieuwe tarieven op de overdrachtsbelasting, bedoeld om starters op de oververhitte markt te helpen. Kopers jonger dan 35 jaar maakten de eerste drie maanden van dit jaar gretig gebruik van de ‘startersvrijstelling’, waardoor zij geen overdrachtsbelasting hoefden te betalen en duizenden euro’s konden besparen op hun kosten koper. Uit cijfers die het Kadaster woensdag publiceert, blijkt dat 35-minners deze periode goed waren voor 61 procent van alle woningtransacties – normaal ligt dat rond de 45 procent. Het totaal aantal transacties steeg van januari tot eind maart flink, en lag bijna 30 procent hoger dan diezelfde periode een jaar eerder, zo bleek eind april al.De prijs van bestaande koopwoningen was in maart ruim 11 procent hoger dan een jaar eerder, de grootste prijsstijging sinds 2001. De invloed van 35-minners op die stijging blijkt groot. Het Kadaster registreerde van januari tot en met maart opvallend veel woningtransacties van boven de 400.000 euro bij deze groep, terwijl zij zich normaal op goedkopere woningen richten. Eind maart bereikte hun gemiddelde koopprijs zelfs even een hoogtepunt van zo’n 475.000 euro, ruim anderhalve ton meer dan in januari.

Een verklaring hiervoor kan zijn dat een groot deel van de 35-minners die gebruikmaakte van de ‘startersvrijstelling’ helemaal geen starter was. Zo’n 40 procent bezat namelijk al een huis en is dus eigenlijk een doorstromer.Ook beleggers hamsterdenDe Nederlandse woningmarkt is de afgelopen jaren steeds verder vastgelopen. Door een focus op kopen in plaats van huren, een tekort aan honderdduizenden woningen, lage rentes en almaar stijgende huren in de private sector, blijven de koopprijzen al jaren achtereen met record na record stijgen. Ook de doorstroom is laag, en dus hebben starters grote moeite om überhaupt toe te treden tot de koopmarkt. Om de positie van starters ten opzichte van beleggers te verbeteren, besloot het vorige kabinet eind 2020 de overdrachtsbelasting, die voor woningen op dat moment 2 procent was, te differentiëren: alle kopers jonger dan 35 jaar konden van januari tot en met maart eenmalig een vrijstelling krijgen. Sinds 1 april geldt dit alleen voor huizen tot 400.000 euro – de gemiddelde huizenprijs zal voor deze groep daarom waarschijnlijk weer zakken. Andere kopers die in hun gekochte huis gaan wonen betalen 2 procent overdrachtsbelasting, en beleggers (kopers die op dat moment twee of meer huizen bezitten, maar ook bij koop voor verhuur of van een vakantiewoning) betalen sinds januari 8 procent. Anticiperend op de maatregel stelde een deel van de 35-minners hun huizenkoop eind vorig jaar uit tot na 1 januari. Tegelijkertijd zijn er waarschijnlijk ook veel transacties naar voren gehaald, om tot 1 april gebruik te kunnen maken van de volledige vrijstelling. Particuliere investeerders voorzagen juist het hogere tarief, en sloegen eind 2020 hun slag. Zowel kleine als grote spelers kochten sinds 2009 niet zo veel woningen in één kwartaal als toen, schreef het Kadaster eind april in economenblad ESB.

De nu doorgevoerde wetsverandering kon vorig jaar op weinig enthousiasme rekenen. Als het aanbod zo laag is en niet snel kan worden verhoogd door bijvoorbeeld te bouwen, zullen starters het geld dat zij niet aan overdrachtsbelasting betalen, gebruiken om een hoger bod te doen, zo klonk de kritiek vanuit onder meer onderzoekers en makelaars. „Het is goed bedoeld, maar in een markt die dusdanig krap is en waarin kopers over elkaar heen duikelen heeft het weinig effect en jaagt de markt verder omhoog”, zegt een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars aan de telefoon. „De cynische blik is dat de starter er niet mee geholpen is, en oudere woningbezitters hun woning meer waard zien worden en daarmee de winnaars zijn van dit beleid” zegt Cody Hochstenbach, stadsgeograaf en onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam.‘Waarschijnlijk niet doelmatig’Een onderzoek uit 2019, uitgevoerd door onderzoeksbureau Dialogic in opdracht van het ministerie van Financiën, was ook al kritisch op het originele plan. Zo voorzag het, naast de eerder genoemde prijsstijging, problemen bij de definitie van een belegger, en wees het erop dat het nadelig is voor de bouw als woningcorporaties als zodanig worden bestempeld. De hogere belastingen kunnen op hun begroting drukken. Ook kunnen beleggers alsnog constructies vinden om hogere belasting te omzeilen, aldus het rapport. Verder constateerden de auteurs dat alles erop wijst „dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting zeer waarschijnlijk niet doelmatig is”. De kosten ervan zouden zo rond de 200 miljoen liggen, „tussen de 15.000 en 80.000 euro per extra woningtransactie voor een koopstarter”. Uitvoerbaar was het originele plan ook niet, schreven de auteurs. Om te controleren of iemand echt een starter is, moet er getoetst worden of iemand al een woning bezit. Maar, zegt Reg Brennenraedts, een van de auteurs, „de notaris is hoofdelijk aansprakelijk voor de afdracht van de overdrachtsbelasting. Die wil dus 100 procent zeker weten of iemand starter is of niet. Het Kadaster kan dat wel met 99 procent zekerheid aangeven, maar er is een aantal gevallen waarbij het anders kan liggen.” Zo zijn er geen gegevens van mensen die in het buitenland een woning hebben gekocht, komen oudere kopers soms niet in de digitale databestanden van het Kadaster voor, en ligt het ingewikkeld wanneer een woning bijvoorbeeld wordt geërfd. „Omdat zij aansprakelijk zijn, bestaat het risico dat notarissen bij een fout dat uit eigen zak moeten betalen”, aldus Brennenraedts.

Lees ook deze serie over waar in Nederland de prijzen het hardst stegen

Het wetsvoorstel werd daarom aangepast. Een starter moet nu aangeven de woning als hoofdverblijf te zullen gebruiken, mag slechts één keer gebruikmaken van de vrijstelling, en moet jonger zijn dan 35 jaar. Met die laatste aanpassing werd het wetsvoorstel wél uitvoerbaar. Maar het gaat ten koste van de doelmatigheid, zoals het grote aandeel doorstromende 35-minners die de afgelopen maanden met de vrijstelling een huis kocht laat zien. Bovendien is bijna 20 procent van de ‘echte’ koopstarters ouder dan 35 jaar, en kan dus geen aanspraak maken op de vrijstelling.Verheerlijking woningbezitUiteindelijk is het nog te bezien wat het effect van de differentiatie echt gaat zijn en of het hogere aandeel jonge kopers blijvend is. Dat de markt anticipeert op een tariefwijziging als deze was te voorzien. Bovendien verwacht het Kadaster dat het aantal doorstromers met een vrijstelling in de komende jaren afneemt, omdat iedereen er immers maar één keer gebruik van mag maken.De vraag blijft waarom de Eerste en Tweede Kamer, ondanks alle kritiek, toch met de wetswijziging hebben ingestemd. Duidelijk is in elk geval dat er haast bij was. Zo wijst het ministerie van Financiën erop pas later in het najaar van 2020 gekozen werd voor een maximum huizenprijs van 4 ton, als voorwaarde bij de startersvrijstelling. Om starters die al gepland hadden om een huis te kopen tegemoet te komen, ging het maximum pas 1 april in. En zo konden ook toch al vermogende starters en doorstromers in de eerste drie maanden van het jaar een huis kopen van ver boven de 4 ton met de vrijstelling.Stadsgeograaf Cody Hochstenbach, die momenteel een boek schrijft over de wooncrisis, ziet liever meer aandacht voor de bredere politieke lijn van de afgelopen decennia, dan voor schijnbare losse maatregelen zoals de overdrachtsbelasting. „Sinds eind jaren tachtig is eigenwoningbezit verheerlijkt. Je kunt er vermogen mee opbouwen, het staat voor zelfstandigheid en is iets om trots op te zijn. Huren daarentegen is geld weggooien.” Met het uitbreiden van het eigenwoningbezit, verklein je de verzorgingsstaat, aldus de onderzoeker. Mensen met genoeg eigen vermogen maken minder aanspraak op sociale voorzieningen, is de gedachte.Hochstenbach pleit wel voor een zwaardere belasting op woningbezit en de inzet op degelijke huuralternatieven. „Die verheerlijking van eigenwoningbezit is zo dominant geworden, dat we op het punt zijn beland dat we denken starters alleen nog maar te kunnen helpen door ze wat geld te geven om nog meer te lenen en nog meer geld de woningmarkt in te pompen.”

‘Geef starters een eerlijke kans op de woningmarkt’

Written by 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *