Onder luxe winkels zit een moeras aan schulden




Het zou een grootse gebeurtenis worden, met muziekoptredens en vrolijk slenterende klanten langs 280 winkels en eettentjes. Maar het openingsfeest van het strak gepolijste shopping-walhalla Westfield Mall of the Netherlands in Leidschendam (117.000 vierkante meter) moest in maart uit vrees voor drukte in coronatijd worden uitgesteld.Maar met een voorverhuur van ruim 90 procent van de winkelpanden blijken de huurders dus wél te komen. Een bemoedigend signaal in de roerige tijden die eigenaar Unibail-Rodamco-Westfield (URW) doormaakt.Dit internationale vastgoedfonds met deels Nederlandse wortels boekte vorig jaar 7,7 miljard euro verlies, tegenover 1,1 miljard euro winst in 2019. De malaise valt terug te voeren op groeiende leegstand van URW’s winkelcentra, kantoren en congrescentra (van 5,5 naar 9,3 procent) en een daling van de huuropbrengst met ruim een kwart, tot 1,8 miljard euro. Dat laatste kwam vooral door huurkortingen voor (deels) gesloten winkels in Europa en de VS.Het URW-bestuur zag zich gedwongen tot drastisch ingrijpen. Het bedrijf heeft namelijk niet alleen luxueuze winkelcentra op toplocaties, maar ook een miljardenschuld. Die ontstond door de overname van Westfield, in 2017, voor bijna 21 miljard euro. Terwijl de beurskoers een duikvlucht maakte, stelde het bestuur een claimemissie voor om de schuldpositie te verlichten. Franse activistische aandeelhouders verzetten zich daartegen, uit vrees dat hun belang zou verwateren en hun dividend nog meer zou dalen. Ook beleggersvereniging VEB stemde tegen. Daarmee was het plan van de baan.Jaap Kuin, vastgoedanalist van zakenbank Van Lanschot Kempen, begrijpt dat wel. Net zo goed als hij het vertrek van enkele commissarissen en URW-topman Christophe Cuvillier – per 2021 – kan plaatsen. „Het grootste probleem is het verlies op Westfield, en dat is binnengehaald door het oude bestuur. Als je oplossing dan wordt weggestemd, is er vrij weinig basis om door te gaan.”Maar daarmee zijn de problemen van URW niet weg. Het bedrijf kampte eind 2020 nog altijd met 24,2 miljard euro schuld. De nieuwe topman Jean-Marie Tritant koos daarom voor nieuwe drastische maatregelen. Hij schrapte het dividend tot 2023 en zette de tientallen Amerikaanse winkelcentra in de etalage. Daarbij vroeg het bestuur om geduld, weet Kuin. Het is namelijk een gigantisch gecompliceerde portfolio, met allerlei lokale joint ventures en obligatieverplichtingen. Hij zal in deze tijd een enorme opgave zijn verkoopprijzen te bedingen die ook maar enigszins in de buurt komen van de boekwaarde.Toch kantelt de stemming onder URW-beleggers nu iets, met het oog op lockdownversoepelingen de komende maanden, ziet analist Niko Levikari van ABN Amro-Oddo BHF. „Hun algehele sentiment is door het aankomend economisch herstel verbeterd. Zij verwachten daarbij verlichting door de geplande verkoop in de VS en de sterke Franse portfolio.” Een kanttekening maakt Levikari wel bij de Amerikaanse verkoop. „De vraag is wat het meeste oplevert: verkoop in één klap, of in delen. Dat is ongewis. Maar de meer ondernemende houding van het nieuwe bestuur wekt verwachtingen.”Daarnaast zullen bezuinigingen dit jaar tekenen voor URW, dat woensdag de eerstekwartaalcijfers presenteert. Kuin en Levikari zijn vooral benieuwd of het vastgoedfonds met een prognose durft te komen – anders dan voorgaande kwartalen. Kuin: „2021 is het jaar van herstel van Covid-19. Maar wat gaat er de komende jaren gebeuren met bijvoorbeeld het overschot aan leeg winkeloppervlak? En houdt Unibail de balans veilig?”Chris Koenis

Een versie van
dit artikel
verscheen ook in

NRC in de ochtend
van 26 april 2021

Written by 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *